Glossaire

A

AGRÉMENT

Autorisation délivrée par l’AMF aux sociétés de gestion pour leur permettre d’opérer sur les marchés ou proposer des produits tels que les SCPI. L’agrément garantit que la société de gestion présente des garanties financières, techniques et organisationnelles suffisantes.

AIFM

La directive AIFM vise à renforcer le cadre réglementaire des gestionnaires de Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) en termes de transparence, de gestion des risques et d’évaluation.

AMF

L’Autorité des Marchés Financiers est un organisme public indépendant français issu du rapprochement de la Commission des Opérations de Bourse et du Conseil des Marchés Financiers en 2003. Elle a pour mission la protection de l’épargne investie dans les instruments financiers, l’amélioration de l’information des investisseurs, et la surveillance du fonctionnement des marchés financiers. L’AMF est l’organisme de tutelle des SCPI.

ASPIM

Créée en 1975, l’Association des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est une association française de type loi 1901 (sans but lucratif) qui regroupe la majorité des SCPI existantes. Elle a pour objectif de représenter et de promouvoir les intérêts de ses adhérents auprès de leurs différents interlocuteurs (AMF, pouvoirs publics...).

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

  • l’Assemblée Générale ordinaireréunit annuellement les associés des SCPI pour l’approbation des comptes, l’élection des membres du Conseil de Surveillance, du Commissaire aux Comptes, de l’expert immobilier...
  • l’Assemblée Générale extraordinaire prend des décisions qui modifient les statuts, telles que l’augmen-tation ou la réduction du capital social, la prolongation de la durée de vie de la SCPI ou sa dissolution anticipée.

ASSOCIÉ (OU PORTEUR DE PARTS)

Personne physique ou morale propriétaire des parts de la SCPI.

B

BULLETIN TRIMESTRIEL D’INFORMATION

Document d’information aux associés établi et diffusé quatre fois par an par la société de gestion. Le contenu de ce document est défini par l’AMF.

C

CAPITAL SOCIAL

Montant correspondant au nombre de parts émises depuis l’origine de la société multiplié par la valeur nominale d’une part.

CAPITALISATION

La capitalisation reflète la taille des actifs de la SCPI. C’est le nombre de parts en circulation multiplié par le prix de souscription (ou prix moyen sur le marché des parts).

COLLECTE BRUTE

Montant des capitaux collectés par la SCPI correspondant aux souscriptions et aux achats enregistrés sur le marché des parts.

COLLECTE NETTE

Collecte brute diminuée des retraits et des cessions sur le marché des parts.

COMMISSAIRE AUX COMPTES

Nommé par l’Assemblée Générale ordinaire pour une durée de 6 exercices, il a pour mission de contrôler et certifier les documents comptables de la SCPI ainsi que les conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

COMMISSION DE SOUSCRIPTION

Droit d’entrée perçu à l’émission de la part et calculé en pourcentage de son prix. Cette commission est un élément du prix de souscription et est destinée à rémunérer la société de gestion pour la commercialisation de la SCPI et pour les recherches liées aux investissements.

CONFRONTATION (OU APPARIEMENT)

Le prix de la part s’établit par confrontation. C’est une transaction, généralement mensuelle, entre les vendeurs et les acquéreurs de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Les ordres d’achat et de vente (prix, quantité) sont inscrits pendant une période déterminée dite d’enregistrement.

CONSEIL DE SURVEILLANCE

Le conseil de surveillance représente les associés auprès de la société de gestion. Les membres du Conseil de Surveillance sont désignés par l’Assemblée Générale ordinaire. Le Conseil de Surveillance contrôle les actes de gestion et émet des commentaires et observations sur le rapport annuel présenté par la société de gestion.

D

DEMANDE PLACÉE

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés par des utilisateursfinaux, y compris les clés en mains.

DIVIDENDE

Revenu versé aux associés. Il comprend les revenus locatifs provenant du parc immobilier, les revenus financiers provenant des placements de la trésorerie et un éventuel report à nouveau.

DÉLAI DE JOUISSANCE

Décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus, le cas échéant.

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Division de la pleine propriété en deux parties. Le nu-propriétaire détient la propriété des parts de la SCPI. L’usufruitier perçoit les revenus des parts.

DÉPOSITAIRE

Etablissement, indépendant de la société de gestion, qui a pour mission la conservation des actifs, le contrôle de la régularité des décisions de gestion de la SCPI et le contrôle des flux de liquidités et de l’inventaire des actifs de la SCPI.

E

EXPERTISE IMMOBILIÈRE

Chaque immeuble du patrimoine immobilier de la SCPI doit être expertisé tous les 5 ans. Un expert externe en évaluation accepté par l’Assemblée Générale ordinaire, pour une durée de 5 ans, est chargé d’actualiser cette expertisechaque année. Il en découle la valeur vénale de la SCPI.

L

LABEL ISR IMMOBILIER

Le Label ISR Immobilier est un outil pour choisir des placements responsables et durables. Créé et soutenu par le ministère des Finances, il a pour objectif de rendre plus visibles les produits d’investissement socialement responsables pour les épargnants en France et en Europe.

M

MARCHÉ DES PARTS

Lieu de création ou d’échange des parts de SCPI.

  • Marché primaire : c’est le marché de la souscription. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’associé souscrit au moment d’une augmentation de capital. Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la souscription se fait à tout moment et ne compense pas de retrait.
  • Marché secondaire : c’est l’ensemble du marché des échanges de parts. Les prix sont librement déterminés par les acheteurs et les vendeurs. Le marché secondaire peut être organisé par la société de gestion (organisation des confrontations) ou de gré à gré.

N

NANTISSEMENT

Lors de l’acquisition de parts de SCPI à crédit, le nantisse-ment des parts constitue la garantie sur le prêt accordé par l’établissementprêteur. L’acheteur reste propriétaire des parts et continue à en percevoir les revenus.

O

OPCI GRAND PUBLIC

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier est un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier, accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. L’OPCI est composé d’actifs immobiliers, d’actifs financiers et d’une poche de liquidités. Il a pour obligation de distribuer au moins 85 % des recettes locatives et de plus-values immobilières aux détenteurs de parts.

P

PRIX ACQUÉREUR

Prix d’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

PRIX DE SOUSCRIPTION

Prix d’achat de parts de SCPI (à capital fixe ou variable) sur le marché primaire. Ce prix comprend la commission de souscription.

PRIX D’EXÉCUTION (OU DE CESSION)

Prix de vente d’une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. C’est le prix qui revient au vendeur, il ne comprend ni les droits d’enregistrement, ni la commission de souscription.

R

REPORT À NOUVEAU

Montant du résultat non distribué dans le but de compenser une baisse future de la rémunération et pérenniser le niveau des dividendes versés aux associés.

S

SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) détient des biens immobiliers loués à des professionnels : bureaux, commerces, hôtels, cliniques, Ehpad, … ou des particuliers : logements.
La perception des loyers potentiels permet de dégager un rendement et de verser des revenus (dividendes) à chaque épargnant au prorata de son investissement dans la SCPI.

SCPI DE PLUS-VALUES

Les SCPI de plus-values orientent leur stratégie d’investissement de façon à faire bénéficier leurs associés de la revalorisation du patrimoine à sa liquidation.

SCPI DE REVENU

Les SCPI de revenu ont pour objectif de distribuer un revenu régulier à leurs associés.

SCPI FISCALES

Les SCPI fiscales font bénéficier leurs associés d’un avantage fiscal, dépendant de la nature de la SCPI (Scellier, Malraux...).

SCPI À CAPITAL FIXE

Le capital maximal est fixé dans les statuts. La société de gestion peut procéder à des augmentations de capital successives. En dehors de cespériodes, la souscription est fermée et les parts sont disponibles uniquement sur le marché secondaire.

SCPI À CAPITAL VARIABLE

Le capital maximal est fixé dans les statuts. La souscription de nouvelles parts est possible à tout moment et le capital varie selon les souscriptions et les retraits de parts. Il n’y a pas de marché secondaire.

SOCIÉTÉ DE GESTION

La société de gestion crée, gère et développe des SCPI. Elle intervient dans plusieurs domaines : les investissements et les arbitrages du patrimoine immobilier, la gestion locative, l’information des associés et la tenue du marché des parts.

T

TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ

Le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) de la SCPI est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.

TAUX D’OCCUPATION

  • Financier : exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était loué.
  • Physique : surface du patrimoine loué rapportée à la superficie totale du patrimoine à un instant donné.

TRANSPARENCE FISCALE

La SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés déclarent personnellement les revenus perçus et s’acquittent de l’impôt en fonction de leur régime fiscal.

TRI

Taux de Rentabilité Interne. Ce calcul permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée, tenant compte du prix d’acquisition de la première année considérée et de la valeur de retrait au 31 décembre de la dernière année. Le TRI intègre également les revenus distribués (hors impôts) sur la période considérée.

V

VALEUR COMPTABLE

C’est la valeur d’un actif valorisé à son coût d’origine et diminué de son amortissement cumulé. Cette valeur peut être complètement différente de la valeur de marché de l’actif.

VALEUR DE REALISATION

(ou Actif Net Réévalué) : valeur vénale des immeubles de la SCPI + valeur nette des autres actifs de la SCPI.

VALEUR DE RECONSTITUTION

Valeur de réalisation + frais et droits de reconstitution du patrimoine.

VALEUR DE RETRAIT

Dans le cadre des SCPI à capital variable, cela correspond au prix de souscription de la part au jour du retrait diminué des frais de souscription.

VALEUR NOMINALE

Valeur de la part lors de la constitution du capital social

VALEUR VENALE

valeur du patrimoine immobilier établie lors de la campagne d’expertise du patrimoine par l’expert externe en évaluation. C’est le prix qu’un investisseur éventuel accepterait de payer pour un immeuble dans son lieu et son état actuel.